情影响经营，普陀山朱家尖旅游区一租客请求减免租金300余万元

胡忠海

律师

市普陀区人民法院 民事判决书 （2022）浙0903民初1875号     原告：钱X，男，1981年11月25日出生，汉族，住舟山市普陀区朱家尖街道。     委托诉讼代理人（特别授权）：胡忠海，舟山市定海区海山法律服务所法律工作者。     被告：舟山市普陀区朱家尖街道XXX经济合作社，住所地舟山市普陀区朱家尖街道XXXX。     法定代表人：余XX。     委托诉讼代理人（特别授权）：张X，浙江宁久律师事务所律师。     原告钱X与被告舟山市普陀区朱家尖街道XXXX经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2022年9月1日立案受理，依法适用简易程序由审判员黄诗乔于2022年9月21日公开开庭进行了审理。原告钱X及其委托诉讼代理人胡忠海、被告的委托诉讼代理人张宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。     原告钱X向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还摊位租赁费6522500元；2.判令被告向原告返还摊位租金85000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：位于舟山市普陀区朱家尖蜈蚣峙码头进出口摊位的使用权人系被告舟山市普陀区朱家尖街道XXXX经济合作社。2020年10月30日，原、被告签订蜈蚣峙摊位租赁协议，约定：“1.租赁摊位数量为74个，其中进口20个，出口54个；2.租赁期限为3年，2020年11月至2023年10月31日止；3.承租年金额为2609万元，另加每年34万元摊位租金……”。合同签订后，原告按约支付了相关租赁费用。     自2021年10月起因新冠肺炎及奥密克戎疫情形势严峻复杂，普陀山风景名胜区管委会及舟山市民族宗教事务局在2021年10月20日、同年12月21日及2022年1月30日、同年3月14日，发文暂停开放普陀山宗教活动场所（民间信仰场所），暂停上海市全域及北京、广东、广西等全国10余省市县域线上线下售票。暂停开放期间蜈蚣峙码头进出口摊位生意惨淡，进购的商品不能及时销售，部分作次品处理，原告经济遭受巨大损失。2022年4月17日浙江省人民政府国有资产监督管理委员会发文通知：     “2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金，要力争在今年上半年完成租金减免工作。”案涉摊位的上一级出租人舟山市普陀山旅游集团有限公司与被告签订了减负房租协议，舟山市普陀山旅游集团将收取的3个月摊位租金85000元退还给被告，并要求被告将该减免的摊位租金交给实际承租人。由于疫情影响及采取的防控措施，导致原告无法正常营业，使原告遭受了巨大的经济损失，继续按照原合同支付租金，明显对原告不公平。原告多次与被告协商，要求减免3个月租金合计6522500元，但遭到被告拒绝。据原告了解，慈航广场同地域摊位的其他出租人均已减免承租人3个月租金，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。     原告钱X为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、2020年蜈蚣峙摊位租赁协议一份，拟证明原、被告于2020年10月30日签订蜈蚣峙进出口摊位租赁协议，对租赁标的、期限、租金等进行约定的事实。 二、朱家尖蜈蚣峙码头商亭产权证明一份、慈航广场摊亭租赁合同一份，拟证明被告从舟山市普陀山旅游集团有限公司处承租案涉摊位，租金为每年375000元的事实。 三、普陀山风景名胜区管委会于2021年10月20日、2021年12月14日发布的通告各一份，舟山市民族宗教事务局于2022年1月30日发布的通告一份，舟山市民族宗教事务局与普陀山风景名胜区管委会于2022年3月14日联合发布的通告一份，拟证明普陀山宗教场所多次暂停开放，对原告的经营造成严重影响的事实。 四、普朱功能区防疫管控措施解析表一份，拟证明普朱管委会对全国十余个省市人员实行地域管控，停止线上线下售票，原告经营受到严重影响的事实。 五、现场照片三张，拟证明因疫情管控相关管理部门在多个摊位前设置了隔离栏，导致香游客难以到摊位处购买商品的事实。 六、浙国资产权（2022）8号文件一份、浙江省人民政府办公厅发布的《关于进一步减负纾困助力中小微企业发展的若干意见》、舟山市人民政府办公室发布的《关于进一步减负纾困助力中小微企业发展的若干意见》各一份，拟证明省市两级人民政府均规定2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的小微企业承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金的事实。 七、蜈蚣峙码头周边其他商户的租赁合同和租金减免协议各一份，拟证明蜈蚣峙码头周边商户的其他出租人舟山自在慈航广场商业有限公司根据政府相关规定减免承租人李XX3个月租金的事实。 八、书面证言两份（附证人身份证），拟证明普陀山宗教场所于2022年3月15日起关停，慈航广场的经营户关门停业，直到2022年7月起游客才逐步增多的事实。 九、暂停普陀山景区线上线下售票的区域表格若干，拟证明上海等疫情中高风险区人员从2022年年初到现在为止都不能购票进入普陀山，原告经营受到严重影响的事实。     被告舟山市普陀区朱家尖街道XXXX经济合作社答辩称，一、原告要求返还租赁费6522500元，没有事实和法律依据，被告不同意返还。本案情形与2020年新冠疫情刚发生时不同，2020年新冠疫情爆发时，普陀山景区、朱家尖景区以及宗教活动场所全部暂停开放，上一轮承租人承租的蜈蚣峙摊位停业，而本案原告的租赁协议是自2020年11月1日起履行，自履行之日起至今，普陀山景区、朱家尖景区从未被暂停开放，其承租的蜈蚣峙摊位从未被停业，故原告与上一轮承租人受新冠疫情影响的情形是完全不同的。二、原告就普陀山宗教活动场所暂停开放的陈述，部分与事实不符。2021年10月20日，普陀山风景名胜区管委会没有发文暂停开放普陀山宗教活动场所，仅通告了10月23日的宗教场所关闭时间为晚上21时，故原告的该节陈述不符合事实。2021年12月14日，普陀山风景名胜区管委会通知自12月15日起暂停开放普陀山朱家尖的宗教活动场所，但同年12月21日起恢复正常开放，实际暂停时间仅6天。2022年1月30日，舟山市民族宗教事务局通知全市宗教活动场所自1月31日14时起至2月6日暂停开放，实际暂停时间为6天半。2022年3月14日，普陀山风景名胜管委会、舟山市民族宗教事务局通知自3月15日起暂停开放普陀山朱家尖的宗教活动场所，据被告了解恢复开放时间大约在一周后。在原告承租期间，普陀山朱家尖的宗教活动场所累计暂停开放时间为三周左右。三、原告主张遭受巨大经济损失没有事实依据，其按约支付租金不构成显失公平。蜈蚣峙摊位招租是2020年10月被告通过向本村村民公开招投标的方式进行的，当时已经处于新冠疫情期间，在此情况下，原告自愿参与投标，并以高于上一轮摊位租赁价格的最高价中标，于2020年10月30日与被告签订《2020年蜈蚣峙摊位租赁协议》。原告在实施投标行为和签订租赁合同时，其已明知新冠疫情的存在，明知新冠疫情可能导致的经营风险，并自信其能承受这种风险。在原告租赁期间，宗教场所暂停时间仅为三周，在景区开放的大环境下，对原告摊位经营未造成实质影响，普陀山景区暂停10余省市售票是临时性的，除了上海都是个别区域暂停，且原告也未能提交充分证据证明其因上述因素遭受了巨大经济损失。四、浙国资产权（2022）8号文件以及省市出台的相关意见并不是法律规定，不能成为原告要求被告返还租赁费6522500元的依据。该文件中明确：间接承租国有企业房屋的，原则上转租方不享受减免；转租方为国有企业的，减免与实际承租方签订的合同全额租金，转租方负责减免租金溢价部分，转租方为非国有企业的，相关责任主体应与转租方协商，确保将其减免租金全部落实到实际承租方。可见该文件对转租方为国有企业和非国有企业做出了不同的规定，被告并非国有企业，即使按照该文件执行，也仅仅是将出租人减免的85000元租金全部落实到原告，无需负责减免租金溢价部分。被告作为转租方，愿意将出租人减免的85000元返还给原告。五、被告是集体经济组织，租金收入属于全体社员所有并每年进行分配，关于原告要求返还3个月租金的事情，村民们反响强烈，村民代表一致表决认为不应返还租金，否则将直接减损约400户人家的经济收入。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。     被告舟山市普陀区朱家尖街道XXXX经济合作社为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、普陀山风景名胜区管委会于2021年12月21日发布的通告一份，拟证明普陀山风景名胜区管委会通知2021年12月15日起暂停开放普陀山宗教活动场所，但同年12月21日起恢复正常开放，实际暂停时间仅6天的事实。 二、由舟山市普陀山大数据发展有限公司出具的关于场所码数据登记采集的说明一份，拟证明从场所码数据报表显示，普陀山宗教场所从2022年4月2日起恢复开放，实际暂停时间为2022年3月15日至4月1日的事实。 三、照片六张，拟证明慈航广场设置的栏杆对商铺的经营不构成任何妨碍，原告拍摄的照片角度以偏概全，不能反映客观真实情况，存在故意误导之嫌的事实。 审理中，本院向普陀山朱家尖管委会新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室调查关于向上海全域人员暂停普陀山景区售票的时间，该单位于2022年11月3日出具情况说明，载明：根据上海疫情发展形势和省市下发的疫情管控相关政策，功能区在2022年3月13日至8月24日以及10月13日至今两段时间，对所有上海含旅居史人员暂停普陀山景区线上线下售票。 经质证，双方意见如下：被告对原告提交的证据一的真实性无异议，关联性有异议，认为原、被告之间的协议是2020年签订的，当时疫情已经发生，被告以招标形式进行招租，原告自愿参与竞标，以最高价中标，疫情可能带来的经营风险应由原告自行承担；对证据二的真实性无异议，关联性有异议，认为该证据与原告无关；对证据三的真实性无异议，但认为原告提供的证据只有普陀山宗教场所的暂停开放时间，没有恢复开放时间，没有完成举证责任，举证不能的后果应由其承担；对证据四的真实性无异议，关联性有异议，认为该证据不能证明原告经营受到严重影响，本案情况与2020年不同，2020年是普陀山景区、朱家尖景区全面关停，摊位全部关停，而本案中普陀山景区一直开放，原告的摊位也是一直开放，即使宗教场所也只是短暂关停，原告签订合同时疫情已经存在，原告应当充分预见到疫情对其经营造成的可能影响，原告将经营风险无理地转嫁给被告会减损被告集体经济组织成员的家庭收入，损害被告的合法权益；对证据五的真实性无异议，关联性有异议，认为隔离栏对商铺的经营不构成任何妨碍；对证据六的真实性无异议，关联性有异议，认为政府文件规定的减免条件与本案情形不符，文件规定的是出租人为国有企业的情形，被告为非国有企业，不对租金溢价部分减免；对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告未能提供证据原件，对复印件不予认可，且其他单位是否减免租金与本案无关；对证据八的真实性、合法性、关联性均有异议，认为证人未出庭作证，不足采信，且证明内容不符合事实，被告已提供相应证据；对证据九的真实性、合法性、关联性均有异议，认为大部分表格没有标注日期，且证据来源不明，不能证明原告主张的待证事实。原告对被告提交的证据一无异议，对证据二的真实性无异议，关联性有异议，认为大数据采集场所码的数据日期为2022年清明节，按以往普陀山游客每天为4万人左右，而被告提供的场所码只有几百人，原告询问普济寺、南海观音的工作人员及当地村民，从2022年3月15日起进出普陀山人员基本是工作人员、村民、寺庙人员及走亲访友人员，被告提供的场所码数据为上述人员，并无游客，疫情及防控政策对原告经营影响严重；对证据三的真实性无异议，关联性有异议，认为被告拍摄照片的时间并非当时的管控时间，不能实现其待证目的。对本院调查的证据，原告无异议，被告对证据的真实性无异议，关联性有异议，认为区域性管控属于原告在签订合同时应当预见的疫情风险，且区域性管控影响有限，不会对原告经营造成严重影响。本院对双方无异议的证据予以认定，对有异议的证据结合全案情况予以综合评判。     经审理查明，舟山市普陀山旅游集团有限公司将位于舟山市普陀区朱家尖蜈蚣峙慈航广场20个摊位和蜈蚣峙码头出口54个摊位以及蜈蚣峙码头出口的一间仓库出租给舟山市普陀区朱家尖街道XXXX经济合作社，租期自2020年10月26日至2023年10月25日，年租金375000元。原、被告于2020年10月30日签订《2020年蜈蚣峙摊位租赁协议》一份，约定：“甲方为舟山市普陀区朱家尖街道XXXX经济合作社，乙方为钱X，甲方通过街道招投标中心进行招租，乙方已中标，双方明确权利义务，1.摊位位于蜈蚣峙进出口，经营摊位数量为74个，其中进口20个，出口54个，乙方不得擅自改变摊位布局或增减摊位；2.承租年限为3年，2020年11月1日至2023年10月31日止；3.承租年金额为乙方中标金额2609万元，另加每年34万元摊位租金以及签订协议保证金150万元，摊位费及其他费用由乙方自负……”。合同签订后，双方按约履行，在本案诉讼前原告已全额支付了第二年度租金。在合同履行过程中，因疫情防控工作要求，相关部门多次发布通告，具体如下：2021年10月20日，普陀山风景名胜区管委会发布通告：“2021年10月23日普济禅寺、法雨禅寺和南海观音等宗教场所关闭时间为晚上21时，慧济禅寺因广场提升改造，关闭时间为晚上18时。”2021年12月14日，普陀山风景名胜区管委会发布通告：“自2021年12月15日起暂停开放普陀山朱家尖所有宗教活动场所。”2021年12月21日，普陀山风景名胜区管委会发布通告：“自2021年12月21日中午12时起，普陀山朱家尖所有宗教活动场所恢复正常开放。”2022年1月30日，舟山市民族宗教事务局发布通告：“全市宗教活动场所自1月31日14时起至2月6日暂停对外开放。”2022年3月14日，舟山市民族宗教事务局与普陀山风景名胜区管委会联合发布通告：“普陀山朱家尖所有宗教活动场所自3月15日起暂停对外开放。”舟山市普陀山大数据发展有限公司采集的场所码数据显示，从2022年4月2日起普济寺、南海观音等宗教场所的扫码人数逐渐增多。普朱功能区根据各地的疫情情况对进入普陀山人员采取防疫地域管控措施，其中在2022年3月13日至8月24日以及10月13日至今，对所有上海含旅居史人员暂停普陀山景区线上线下售票。     另查明，案涉摊位的出租人舟山市普陀山旅游集团有限公司已将3个月摊位租金85000元退还给舟山市普陀区朱家尖街道XXXX经济合作社。     本院认为，原、被告之间签订的《2020年蜈蚣峙摊位租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。关于原告要求被告返还出租人已实际退回的摊位租金85000元的诉请，被告对此同意返还，本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告要求被告返还3个月摊位租赁费（转租租金溢价部分）6522500元的诉请，因政府职能部门发布的相关意见明确的是2022年国有企业出租房屋的租金减免政策，转租方为国有企业的，转租方负责减免租金溢价部分，而本案中被告作为转租方，其系农村集体经济组织，并非国有企业，无法直接参照上述文件对租金溢价部分减免3个月，但考虑到普陀山宗教场所曾多次暂停开放、对上海等中高风险区较长时间暂停售票，客观上导致外地游客人数减少，疫情及疫情防控措施导致原告经营受到一定影响，继续按照原租赁合同支付租金对原告不公平，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，被告应对原告适当减免租金，减免幅度可根据本地的疫情情况及防疫措施实施情况以及普陀山旅游经济特点等因素综合考量，本院酌情认定减免租金3261250元。关于被告提出的原告明知有疫情而参与竞标并签订合同，原告应自行承担因疫情带来的经营风险的抗辩意见，本院认为，常态化的疫情防控措施所产生的合理范围内的商业风险属于原告应预见并承担的，但宗教场所多次关停以及对上海全域长时间的暂停售票给原告经营带来的影响较大，且正因2022年各地疫情反复，对承租户影响较大，政府职能部门发文出台减免政策，即使对非国有房屋也是鼓励和引导合理减免租金，被告作为转租方也应换位思考，互谅互让，合理分担，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。上述两项费用合计3346250元，被告应及时向原告退还。     综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决如下： 一、被告舟山市普陀区朱家尖街道XXXX经济合作社应于本判决生效之日起十五日内向原告钱X返还租金3346250元。 二、驳回原告钱X的其他诉讼请求。     如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取29026.5元，由原告钱X负担14326.5元，被告舟山市普陀区朱家尖街道XXXX经济合作社负担14700元。     如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向舟山市中级人民法院在线提交上诉状。     本判决生效后，负有履行义务的当事人须按期履行判决，逾期未履行的，对方当事人可在履行期限届满之日起二年内申请人民法院强制执行。负有履行义务的当事人应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 法官助理 杨志同 代书记员 夏思维